Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng cho nhà ở 

Để thuận tiện hơn trong công tác mua bán xây dựng các công trình kiến trúc. Các chủ sở hữu hay chủ nhà thầu đều nên có những kiến thức cơ bản nhất về quy chuẩn xây dựng và quy hoạch, tiêu chuẩn của một công trình kiến trúc, đặc biệt là cách tính và các quy định về mật độ xây dựng. Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ lý giải kỹ hơn đến các bạn khái niệm về vấn đề này cũng như đưa ra cách tính chính xác và nhanh nhất. 

I. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng được Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng, kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Dựa vào đây là người ta sẽ chia mật độ xây dựng thành 2 loại khác nhau. Đó là Mật độ xây dựng gộp (Mđxd gộp) và Mật độ xây dựng thuần (Mđxd thuần). 

Mật độ xây dựng là gì 

1. Mật độ xây dựng thuần (net-to)

Mật độ xây dựng thuần được ký hiệu là net-to. Mật độ này được tính bằng tỉ lệ của diện tích chiếm đất trên tổng diện tích của lô đất (diện tích lô đất không bao gồm các cảnh quan, trang trí hay các công trình khác như bể bơi, hồ cá ... ) 

Bạn có thể hiểu rõ hơn nhờ ví dụ sau đây: 

Ví dụ: 

• Diện tích đất của nhà bạn là: 4mx50m = 200m2
• Diện tích đất bạn xây nhà là: 4mx40m = 160m2
• Diện tích đất chừa làm sân trước nhà là: 4mx10m = 400m2

Vậy nên ta có thể tính mật độ cho nhà bạn là: 160/200 x 100 = 80% trong đó phần đất xây dựng nhà của bạn là 80% ứng với 160m2. 

2. Mật độ xây dựng gộp (brut-to)

Là tỉ lệ diện tích đất của công trình trên tổng diện tích của khu đất (bao gồm cả diện tích sân vườn, cây xanh, các khu không gian mở, đường ...) 

Toàn bộ quy định trên đều được thể hiện trong bảng dưới đây về quy định mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà vườn được phân chia theo hai khu vực nội thành và ngoại thành: 

 

Diện tích lô đất (m2)		<= 50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ XD tối đa (%)	Đối với quận nội thành	100	90	85	80	75	70	65
	Đối với huyện ngoại thành	100	90	80	70	60	50	50

 

Theo bảng trên, ta có thể thấy rằng diện tích lô đất càng lớn thì mật độ sẽ càng nhỏ.

Việc xác định mật độ xây dựng sẽ rất quan trọng trước khi chúng ta xây dựng nhà ở hay dự án lớn vì nhờ đó chúng ta có thể dễ dàng cân bằng hệ sinh thái trong thiên nhiên, đem lại sự cân bằng giữa không gian ở và cảnh quan xung quanh. Mang đến sự thoải mái trong sinh hoạt, không tạo sự bức bí và ngột ngạt đặc biệt đối với các ngôi nhà hay chung cư ở thành thị, giúp chúng ta gần gũi với thiên nhiên hơn. 

II. Tính mật độ xây dựng như thế nào?

Căn cứ theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành ngày 03/04/2018, công thức tính mật độ xây dựng được quy định như sau: 

• Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100% 

Trong đó: 

• Diện tích đất của công trình sẽ được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ công trình nhà phố, liền kề có sân vườn)
• Diện tích đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất của các tiểu cảnh trang trí, sân vườn, bể bơi (trừ sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên bề mặt đất, bể cảnh ...)

Cách tính mật độ xây dựng 

II. Quy định về mật độ xây dựng

Ngoài việc cần phải làm đúng quy định theo cách tính trên, ta cần phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng. Ở mỗi vùng nông thôn hay thành thị thì quy định về mật độ xây dựng sẽ khác nhau. Dưới đây là quy định cũng như các vấn đề liên quan bạn nên biết. 

Cần phải nắm rõ các quy định về mật độ xây dựng 

1. Quy định về mật độ xây dựng ở nông thôn

Đối với việc xây dựng nhà ở ở nông thôn, quy định sẽ được chia thành hai nhóm là: quy định về mật độ tối đa và tầng cao tối đa với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn.

• Mật độ tối đa với nhà ở riêng lẻ: 

Diện tích lô đất (m2)	50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ xây dựng (%)	100	90	80	70	60	50	40

• Quy định xây dựng cho các nhà tầng: 

Chiều rộng lộ giới L (m)	Tầng cao tối đa
L lớn hơn hoặc bằng 20	5
L trong khoảng từ 12 đến 20	4
L trong khoảng từ 6 đến 12	4
L nhỏ hơn 6	3

2. Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Đặc biệt với các nhà được xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh ngoài việc  cần phải tuân thủ quy định về mật độ tối đa và tầng cao tối đa thì còn những quy định riêng khác như sau: 

Chiều rộng lộ giới L	Tầng cao cơ bản	Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận	Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại - dịch vụ	Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn	Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa  (tầng)	Tầng cao tối đa
20 ≤ L ≤ 25	5	+1	+1	+1	7.0 m	6 + 2	8
12 ≤ L < 20	4	+1	+1	+1	5.8 m	5 + 2	7
7 ≤ L ≤ 12	4	+1	0	+1	5.8 m	4 + 2	6
3.5 ≤ < 7	3	+1	0	0	5.8 m	3 + 1	4
L < 3.5	3	0	0	0	5.8 m	3 + 0	3

 

Ủy ban nhân dân sẽ quy định số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới, khu vực trung tâm, ngoại thành hay các khu vực khác

• Lộ giới và chiều cao sẽ được quy định như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1	Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa
		Tầng 3	Tầng 4	Tầng 5	Tầng 6	Tầng 7	Tầng 8
L ≥ 25	7.0			21.6	25.0	28.4	31.8
20 ≤ L	7.0			21.6	25.0	28.4	31.8
12 ≤ L < 20	5.8		17.0	20.4	23.8	27.2
12 ≤ L < 20	5.8		17.0	20.4	23.8
3.5 ≤ L < 7	5.8	13.6	17.0
L < 3.5	5.8	13.6

 

• Độ vươn của ban công và ô văng sẽ phụ thuộc vào lộ giới: 

Chiều rộng lộ giới L (m)	Độ vươn tối đa
L < 6	0
6 ≤ L < 12	0.9
12 ≤ L < 20	1.2
L ≥ 20	1.4

Các thông tin mà chúng tôi vừa chia sẻ đều rất hữu ích và cần thiết. Mong rằng qua cách tính mật độ xây dựng và quy định về mật độ xây dựng của Bộ xây dựng trên đây, bạn sẽ có thêm cho mình những kiến thức có ích để có thể áp dụng vào thực tế ngôi nhà của mình.